Lakimies paljastaa, millaisista taloista syntyy usein riitaa kauppojen jälkeen – ”Kuntotarkastus ei välttämättä takaa, että talo on kunnossa”

Asutko omakotitalossa, joka on rakennettu maavaraisen laatan päälle 1960-luvulla ja olet aikeissa laittaa talon myyntiin? Jos vastasit molempiin kyllä, sinun kannattaa lukea myyjälle kuuluvat vastuut tarkasti ja selvittää perusteellisesti, että talosi on kaikin puolin kunnossa.

– Tällaiset omakotitalot korostuvat niissä riita-asioissa, joita meidän lakifirma saa käsiteltäväkseen, kiinteistölakimies Henri Alinen Kiinteistölakimies Groupista kertoo.

– Ei voi toki sanoa, että kaikki 1960- tai 1970-luvulla suoraan maan päälle rakennetut omakotitalot ovat järjestään huonoja. Tuohon aikaan talonrakennuksessa ryhdyttiin kuitenkin säästämään, ja silloin vallitsi sellainen ajatus, ettei talojen kuulu kestää kuin 50–60 vuotta, jonka jälkeen ne sitten puretaan ja rakennetaan uudelleen, hän jatkaa.

Näin ei silti ole käynyt. Talot ovat edelleen pystyssä, ja niitä on lähinnä korjailtu. Jos maanvaraisen laatan päälle rakennettu omakotitalo sijaitsee hiekkaharjun tai kallion päällä, kosteusongelmia ei todennäköisesti ole. Yleisimpiä ne ovat savimaan päälle tai rinteeseen rakennetuissa omakotitaloissa.

– Silloin olosuhteet ovat sellaiset, että talo voi alkaa vaurioitua. Jos maanvaraisen laatan päälle rakennettuun taloon pääsee kosteutta maan alta tai rinteestä, se on aika varma, että talo alkaa ajan myötä vaurioitua, Alinen sanoo.

”

Silloin vallitsi sellainen ajatus, ettei talojen kuulu kestää kuin 50–60 vuotta, jonka jälkeen ne sitten puretaan ja rakennetaan uudelleen.

Omakotitalon myyjälle on säädetty laissa varsin laaja tiedonantovelvollisuus taloa koskevista vioista ja virheistä. Virhevastuun uhalla myyjän on kerrottava ostajalle, onko talossa ilmennyt sellaisia ongelmia, jotka voisivat vaikuttaa ostopäätökseen.

– Myyjän on kerrottava etenkin sellaisista seikoista, joiden osalta kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä. Ostajalle pitää esimerkiksi kertoa, jos talo poikkeaa kunnoltaan tai rakennusmateriaaleiltaan siitä, mitä samanikäisiltä rakennuksilta voi yleensä edellyttää tai jos jossakin kauppaan kuuluvassa koneessa tai laitteessa on vikaa, Kilpailu- ja kuluttajaviraston johtava asiantuntija Mikko Saastamoinen sanoo.

Myyjän virhevastuu on laissa rajoitettu viiteen vuoteen. Jos siis ostaja havaitsee kauppojen jälkeen talossa sellaisen vian tai virheen, josta myyjä ei ollut kertonut hänelle kaupantekohetkellä, hänen on tehtävä viiden vuoden sisään virheilmoitus.

– Silloin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti tai arvottomasti, voi ostaja vedota virheeseen näiden määräaikojen jälkeenkin, Saastamoinen sanoo.

Pahimmillaan myyjän virhevastuu voi käynnistää oikeusprosessin, jonka päätteeksi hän joutuu palauttamaan omakotitalon kauppahinnan takaisin ostajalle.

Taloussanomat kertoi viikko sitten talonsa myyneestä pariskunnasta, joka joutui palauttamaan ostajalle 240 000 euron kauppahinnan viivästyskorkoineen. Tämän lisäksi heille lankesi myös maksettavaksi yhteensä 190 000 euroa muita kuluja, joista oikeudenkäyntikulut olivat noin 110 000 euroa. Talossa oli havaittu laaja kosteus- ja mikrobivaurio.

Lue lisää: Talokaupalle ikävä päätös: myyjille jopa 430 000 euron lasku, pelkät oikeuden­käyntikulut 110 000 euroa

Tällaisissa tapauksissa myyjän kannalta ikävintä on, jos omakotitalosta paljastunut vika tai virhe on jäänyt häneltä vilpittömästi huomaamatta.

– Myyjälle voi syntyä vastuu myös niin sanotuista piilevistä virheistä, eli siis sellaisista, joista hän ei ole tiennyt eikä olisikaan pitänyt tietää, Saastamoinen kertoo.

Saastamoisen mukaan juuri kosteusongelmat ja -vauriot ovat tyypillisimpiä piileviä virheitä. Hän kertoo, että piilevien virheiden kohdalla virhevastuun syntyminen kuitenkin edellyttää, että virhe ylittää merkittävyyskynnyksen.

– Virhearviointi tehdään tapauskohtaisesti kokonaisharkintana, ja siinä kiinnitetään huomiota muun muassa korjauskustannusten suuruuteen. Usein korjauskustannusten pitäisi olla ainakin joitakin prosentteja talon hinnasta, jotta piilevän virheen virhekynnys ylittyisi, Saastamoinen sanoo.

Kiinteistölakimies Henri Alinen kertoo yllättävän faktan. Hänen mukaansa miltei kaikissa Kiinteistölakimies Groupin käsittelemissä riita-asioissa omakotitaloon on tehty kuntotarkastus ennen kuin se on myyty. Tästä voi päätellä, ettei myyjän kannata luottaa liikaa kuntotarkastukseen.

– Kuntotarkastus ei välttämättä takaa, että talo on kunnossa. Tarkastukset tehdään paikan päällä aistinvaraisesti, haistelemalla asuntoa ja koputtelemalla seiniä. Ongelma ei kuitenkaan aina tule ilmi pintapuolisella tarkastuksella, koska se ongelma saattaa yhtä hyvin muhia pinnan alla, Alinen sanoo.

Alinen korostaa, että kuntotarkastuksen tekeminen on ilman muuta suotavaa, koska se saattaa hyvinkin paljastaa sellaisen virheen, jota omakotitalon myyjä ei itse huomaisi.

”

Myyjälle voi syntyä vastuu myös niin sanotuista piilevistä virheistä, eli siis sellaisista, joista hän ei ole tiennyt eikä olisikaan pitänyt tietää.

Myyjä voi turvata asemansa talokaupoissa kahdella tavalla.

Ensinnäkin jos myyjällä on vähänkään epäilystä, että talosta voi kauppojen jälkeen paljastua jokin vika tai virhe, hänen kannattaa asettaa kauppahinta sellaiselle tasolle, että se tarjoaa ostajalle joustoa korjausremontin varalta.

Toiseksi myyjän on syytä kirjata kauppakirjaan epäilyksensä mahdollisista vioista.

– Monet ihmiset ostavat satojen tuhansien eurojen omakotitaloja, mutta he tekevät kauppakirjan joko itse tai antavat välittäjän laatia sen. Itselaadituista tai välittäjän laatimista kauppakirjoista voi kuitenkin jäädä juuri ne mahdolliset viat kirjaamatta, Alinen sanoo.

Hänen mukaansa myyjä ei voi luottaa pelkästään siihen, että yksin jo kauppahinnan alentaminen turvaa heidän selustansa.

– Jos kauppakirjasta ei selviä, miksi hintaa on laskettu, se hinnan alentaminen on yhtä tyhjän kanssa.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto on viime vuosina saanut kiinteistökauppaa koskevia yhteydenottoja reilut 700 vuodessa. Kiinteistölakimies Group puolestaan saa vuosittain käsiteltäväkseen 500–600 kiinteistökauppoihin liittyvää riita-asiaa.

Alinen kertoo, että valtaosa lakifirman saamista kiinteistökauppajutuista päättyy sovintoon. Hänen mielestään oikeuteen menemistä pitäisi yrittää viimeiseen asti välttää.

– Ostaja ja myyjä ottavat ison riskin siinä, jos he lähtevät oikeuteen riitelemään talokaupoista. Oikeuteen meneminen ei nimittäin välttämättä takaa sitä, että oikeus ja kohtuus toteutuisivat kummankaan osalta. Oikeudessa se, joka häviää, maksaa kaikki kulut.