Omakotitalojen kauppa on käynyt kuumana, mutta joskus talosta paljastuu ikävä yllätys. Noin parisataa kiinteistö- ja asunto-osakekauppaa päätyy vuosittain kuluttajariitakunnan käsittelyyn. Pahimpia kiistoja käsitellään myös oikeudessa.
– Tyypillinen tapaus on ostajan tekemä hakemus, jossa ollaan tyytymättömiä ostetun asuinkiinteistön kuntoon, kertoo ylitarkastaja Timo Maso kuluttajariitalautakunnasta.
– Kosteusvaurio on aika tyypillinen, mahdollisesti pintojen alla muhinut korjaustarve. Kiistaa voi olla esimerkiksi siitä, ovatko myyjät peräti tienneet ongelmasta. Ja vaikka he eivät ole siitä tienneetkään, niin onko ongelma niin merkittävä niin sanottu salainen virhe, että sen perusteella voi vaatia hinnan alennusta.
Ennen kuluttajariitalautakuntaa tai käräjäoikeutta moni kiinteistökauppaansa tyytymätön kysyy neuvoa kilpailu- ja kuluttajavirastolta. Viime vuonna kuluttajaneuvontaan otettiin kiinteistökauppoihin liittyen yhteyttä 634 tapauksessa, ja vuotta aiemmin tapauksia oli yli 700.
Myös kuluttajaneuvontaan tulleista kyselyistä suurin osa liittyy niin sanottuihin salaisiin virheisiin, eli joskus kauankin kaupan jälkeen rakennuksessa ilmi tulleisiin vikoihin. KKV neuvoo kiistatilanteissa menettelystä yleisellä tasolla.
– Jos asunnossa ilmenee kaupan jälkeen virhe, niin niistä pitää reklamoida myyjää, ilmoittaa havaitusta virheestä ja siitä johtuvista vaatimuksista, eli käytännössä vaatiiko hinnan alennusta vai purkua, kertoo erityisasiantuntija Henrik Sillanpää kilpailu- ja kuluttajavirastosta.
Lue lisää: Rakennusmestari varoittaa 70-luvun omakotitaloista: ”Jo syntyessään tuhoon tuomittu”
Kilpailu- ja kuluttajaviraston verkkosivuilta löytyy reklamaatioapuri. Reklamaatiota tehdessä ostajalla ei vielä tarvitse olla tarkkaan selvillä esimerkiksi korjauskustannuksia.
Reklamaatio virheestä pitää tehdä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
– Kohtuullisen ajan määritelmä voi hieman vaihdella, jos esimerkiksi virheen selvittäminen edellyttää asiantuntijalausuntojen hankkimista tai muuta selvitystyötä, mutta yleisesti noin 3–4 kuukautta on pidetty kohtuullisena aikana, Sillanpää toteaa.
Myyjän vastuu kiinteistöstä kestää viisi vuotta hallinnan luovutuksesta.
– Käytännössä myyjä vastaa siitä, että se kiinteistö vastaa sovittua, ja niitä tietoja, jotka on annettu ennen kauppaa, Sillanpää sanoo.
Ostajalla on kuitenkin omakotikaupassa suuri vastuu ottaa itse selvää rakennuksen kunnosta. Ammattilaisen tekemä kuntotarkastus onkin yleinen käytäntö, ja sen voidaan kirjata ehdoksi myös kauppakirjaan.
Ostajan tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ulotu ongelmiin, jotka paljastuisivat vain esimerkiksi talon rakenteita rikkomalla, mutta jos kuntotarkastuksessa löytyy esimerkiksi jälkiä kosteusvaurioista, kannattaa asia tarkistaa huolellisemmin.
– Vaikka kuntokartoituksessa ei löydy vaurioita, niin myyjä voi silti joutua vastuuseen vaurioista, Sillanpää.
Jos kiinteistössä on joku tietty puute, esimerkiksi jokin tietty rikkoutunut laite, voi myyjä merkitä sen kauppakirjaan. Tällöin ostaja ei voi enää kaupan jälkeen lähteä vaatimaan sen perusteella rahojaan takaisin.
Reklamoinnin jälkeen ostajan on kannattaa dokumentoida vauriot, kustannusarvio tai korjauskustannukset, jos kunnostuksen käynnistää ennen kiistan selviämistä.
– Jos asia riitautuu, niin on ostajan on tärkeää pystyä näyttämään puutteet, esimerkiksi kosteusvaurio ennen sen korjaamista, Sillanpää sanoo.
Jos kiistassa on kyse suurista summista, Sillanpää neuvoo harkitsemaan lakimiehen käyttämistä, jolloin maksettavaksi tulevat myös asianajajan kulut.
Toinen, ostajalle ilmainen keino on tehdä asiasta valitus kuluttajariitalautakunnalle.
– Asian voi vaivattomimmin laittaa vireille kuluttajariitalautakunnan verkkosivujen kautta, ja tätä me toivomme lähtökohtaisesti käytettävän, neuvoo Maso.
– Käsittely on ainoastaan kirjallinen, jotta se olisi mahdollista säilyttää edullisena ja kevyenä hakijoille. Hakemuksen muodollinen tarkkuus ei ole niin tarkkaa kuin tuomioistuimessa, sillä on tarkoitus, ettei asiakas välttämättä tarvitse asianajajaa.
Toisin kuin oikeuden päätökset, kuluttajariitalautakunnan ratkaisut eivät kuitenkaan ole sitovia. Useimmiten niitä silti noudatetaan.
Kiinteistökaupan kiistan ratkaisu lautakunnassa saattaa kestää pari vuotta.
– Tämä ei ole nopeaa, Maso pahoittelee.
– Valitettavasti meillä on resurssipula suhteessa tarpeeseen, ja käsittely on raskasta ja hidasta.
Kuluttajariitalautakunta joutuu usein pohtimaan vaurioiden merkittävyyttä. Joskus valituksessa vaaditaan kaupan purkua, mutta käytännössä tähän päädytään erittäin harvoin.
– Ensisijaisesti kyseeseen tulee hinnan alennus. Purun edellytyksenä on sellainen olennainen virhe, joka ei ole korjattavissa hinnanalennuksella, koska korjauskustannukset ovat niin korkeat, Maso kertoo.
– Kuluttajariitalautakunnassa katsotaan, että kaupan purkuvaatimus pitää sisällään myös kauppasummaa pienemmät rahalliset hyvitykset.
Hyvitettävän summan määrään vaikuttavat monet asiat. Yleensä talon ostaja ei saa korjauskustannuksista täyttä hyvitystä, sillä kiinteistöissä on joka tapauksessa tehtävä korjauksia aika ajoin, ja ostaja myös hyötyy remontista esimerkiksi jälleenmyyntihinnan nousuna.
Yleensä hyvityssummat ovatkin olleet alle kymmenessä prosentissa hankintahinnasta, eli esimerkiksi muutamista tonneista noin 15 000 euroon, riippuen muun muassa vaurion laajuudesta ja kohteen hinnasta.
Tarkkaa tilastoa omakotitalokauppoihin liittyvien riitojen määristä ei ole, mutta noin parin sadan tapauksen määrä on joka tapauksessa suhteellisen vähäinen verrattuna kauppojen kokonaismäärään. Esimerkiksi viime vuonna Suomessa myytiin noin 17 500 omakotitaloa, ja vuotta aiemmin tehtiin noin 15 000 omakotikauppaa.
– Kiistat ovat aika marginaalinen ilmiö, Maso toteaa.
– Yleisesti ottaen asiat sujuvat hyvässä hengessä.