”Järjestelmä on pettänyt asunnonostajat” – rakenteilla olevien kotien purkaminen kohteissa, joissa vakuudet suojaavat ostajaa, on poikkeuksellista
Minna Ruolanto osti miehensä kanssa asunnon Porvoon Haikkoosta pari vuotta sitten. Käteen jäi lopulta vain kymmenien tuhansien eurojen menetykset ja riita pankin kanssa. Osittain valmis talokin on jyrätty maan tasalle.
Miten näin voi käydä? Kuinka vastaavat tapaukset voitaisiin tulevaisuudessa estää? Kysyimme asiantuntijoilta.
1. Asuntokauppalain RS-järjestelmä on luotu turvaksi niille, jotka tekevät kaupat asunnosta jo rakentamisvaiheessa. Porvoon tapauksessa kohdetta ei saatettu valmiiksi rakentajan konkurssin jälkeen vaan talot jyrättiin.
Rakentajalta kesken jäänyt kohde pitäisi pystyä saattamaan loppuun osin vakuusrahoilla. Puolivalmiiden talojen purkamisen ei pitäisi olla RS-järjestelmässä mahdollista toteaa MOT:n jutussa haastateltu RS-järjestelmän läpikotaisin tunteva lakiasiantuntija Tapio Nevala.
Miten tällainen on mahdollista?
– Emme tiedä yksittäistapauksen taustoja tai tilannetta sillä tavalla, että pystyisimme ottamaan kantaa syyhyn, mutta näyttää siltä, että tässä tapauksessa järjestelmä on pettänyt kuluttajan. Sinänsä rakennuksen purku on tietääksemme aika harvinaista. Yleensä maksetuilla kauppahinnan osilla ja vakuuksilla pyritään saattamaan työt valmiiksi. Tässä vakuudet eivät enää ole ilmeisestikään riittäneet rakennustyön loppuunsaattamiseen ja siksi tähän on päädytty, sanoo vaikuttamistyön päällikkö Tiina VyyryläinenKuluttajaliitosta.
– Yleensä hanke viedään jonkun toisen toimijan tai ostajien toimesta loppuun ja siihen käytetään rakentamisajan vakuutta, maksettuja kauppahintoja ja maksamattomia kauppahintoja. En osaa sanoa miksi tässä tapauksessa kohde on purettu, sanoo johtaja Anu Kärkkäinen Rakennusteollisuus RT:stä.
Kärkkäinen kuitenkin epäilee, että taustalla ovat vaikuttaneet konkurssit.
– Konkurssitilanteet uudiskohteiden rakentamisvaiheessa ovat hyvin harvinaisia. Näissä harvinaisissa tapauksissa on joissakin ilmennyt väärinkäytöksiä ja jopa rikollisen toiminnan piirteitä.
– Jos joku tekee väärinkäytöksiä tai toimii jopa rikollisesti on vaikeaa saada sellaista lainsäädäntöä myöskään asuntokauppalakiin, joka olisi aukoton ja estäisi tarkoituksella tehdyn lainvastaisen toiminnan. Käsittääksemme tähän tapaukseen on yhteydessä rakennusyhtiö Sisco, jossa oli aiemmin todettu epäselvyyksiä ja väärinkäytösepäilyjä, Kärkkäinen jatkaa.
2. Mitkä ovat RS-järjestelmän pahimmat heikkoudet?
– Järjestelmä on asuntoa ostavan kuluttajan kannalta vaikeasti ymmärrettävä ja markkinoinnissa saatetaan antaa liian positiivinen kuva sen riskittömyydestä. Siihen emme osaa ottaa kantaa kuinka suuret riskit ovat, mutta asiaa pitää selvittää – onko kyseessä vain harvinaisesta yksittäistapauksesta vai onko ongelmia laajemminkin, sanoo Vyyryläinen.
Rakennusteollisuuden Kärkkäinen puolestaan katsoo RS-järjestelmän ja asuntokauppalain suojajärjestelmien toimivan.
– Lisäksi pankit vahtivat turva-asiakirjojen säilyttäjän roolissa muun muassa sitä, että asianmukaiset vakuudet on asetettu, kauppahinnat tulevat pankin tilille eikä niitä käytetä vieraisiin tarkoituksiin. Pankki myös antaa yhtiölainaa sille toimitettujen valmiusastetodistusten mukaisesti, Kärkkäinen sanoo.
Porvoon tapauksessa asukkaiden kantelukirjelmän mukaan valmiusastetodistukset eivät ole kuitenkaan vastanneet lainkaan todellisuutta. Pankin vastineesta Finelle selviää, että pankki maksoi yhtiölainan nostot rakennusyhtiön toimittamien valmiusastetodistusten mukaisesti.
Kärkkäinen ei ota kantaa juuri Porvoon tapaukseen, mutta rakennustyöntarkkailijan ja tilintarkastajan avulla epäselvyyksien riskiä voisi pienentää.
– Nykyisessä järjestelmässä on turvakeino siitä, että ostajilla mahdollisuus valita rakennustyön tarkkailija seuraamaan valmiusastetta ja myös tilintarkastaja. Asuntokauppa on yleensä elämän suurin investointi. Tätä lain suomaa oikeutta käytetään valitettavasti liian vähän, Rakennusteollisuus RT:n Kärkkäinen sanoo.
Oikeusministeriön mukaan konkurssitilanteet ovat ostajan kannalta hankalia.
– Oikeusministeriön tietoon ei ole tullut, että rakentamisvaiheen asunnonostajien suojassa esiintyisi yksittäistapauksia lukuun ottamatta puutteita. Nämä yksittäistapaukset ovat kyseisen hankkeen osallistujien kannalta äärimmäisen ikäviä, sanoo siviilioikeusyksikön päällikkö Katri Kummoinen oikeusministeriöstä.
– Konkurssitilanteessa ostajat ovat väistämättä hankalassa tilanteessa jo erinäisten käytännön vaikeuksien vuoksi. Aivan erityisesti näin on silloin, jos asunnon ostajilta on peritty lain säännösten vastaisesti ennakkoeriä, jotka ovat epäsuhteessa rakentamisen edistymiseen, Kummonen jatkaa.
3. Mitä RS-järjestelmän parantamiseksi voisi tehdä?
Oikeusministeriössä parannusehdotukseksi nousevat suuremmat vakuudet, mutta sekin maksaa.
– Asunnon ostajien asemaa voitaisiin parantaa esimerkiksi vaatimalla perustajaosakasta asettamaan nykyistä suurempia vakuuksia. Tällaista ratkaisua harkittaessa on yhtäältä huomioitava se hyöty, jonka asunnonostajat saisivat paremmasta suojasta, ja toisaalta siitä aiheutuvat lisäkustannukset, jotka ovat omiaan nostamaan uudisrakennuskohteiden hintaa, Kummoinen sanoo.
Rakennusteollisuus ei olisi muuttamassa järjestelmässä mitään, mutta kehottaa ostajia entistä suurempaan tarkkaavaisuuteen.
– Korostamme sitä, että ostajan kannattaa selvittää myyjän eli sen tahon taustoja, jolta asunnot ostaa. Selvittää referenssejä ennen kuin tekee lopullisen päätöksen. Siihen netti on hyvä väline. Jos tekee huonoa jälkeä, ei alalla pysty pitkään toimimaan, koska maine kiirii, Kärkkäinen sanoo.
Kuluttajaliitto puolestaan pitää tärkeänä yksittäistapausten määrän ja mahdollisesti esiin tulevien epäkohtien selvittämistä.
– Ensinnäkin pitää varmistaa, että asunnon ostajalla on saatavissa riittävästi ymmärrettävää tietoa järjestelmästä ja että hänelle ei anneta väärää kuvaa sen riskittömyydestä, Vyyryläinen toteaa.
– Pitää myös selvittää RS-järjestelmän toimivuutta ja turvallisuutta erityisesti ostajan kannalta ja tarvittaessa korjata havaittuja ongelmia. Esimerkkeinä selvittämistarpeista ovat vakuuden määrä ja RS-pankin velvollisuus valvoa kauppahintojen maksutilillä olevien varojen käyttöä.
– Samalla pitää arvioida sitä, mitä vaikutuksia mahdollisilla järjestelmän muutoksilla on asuntojen hintaan. On todennäköistä, että ostajien turvallisuuden parantaminen lisää RS-järjestelmän kustannuksia ja voi markkinatilanteesta riippuen nostaa asuntojen hintoja, sanoo Kuluttajaliiton Vyyryläinen.
4. Mitä ollaan jo tekemässä?
– Oikeusministeriössä ei ole tällä hetkellä vireillä hanketta asuntokauppalain uudistamiseksi, Kummoinen sanoo.
Muutoksia eivät ole vaatimassa muutkaan viranomaiset.
– Lähtökohtaisesti tämä Porvoon tapaus vaikuttaa erittäin valitettavalta yksittäistapaukselta. Järjestelmä näyttää meidän käsityksemme mukaan toimivan pääsääntöisesti niinkuin pitääkin, sanoo johtaja Outi Haunio-Rudanko Kilpailu- ja kuluttajavirastosta.
Edellisestä uudistuksesta ei ole ihan hirveän kauan.
Rakentamisvaiheen suojajärjestelmästä säädetään asuntokauppalaissa, joka tuli voimaan syksyllä 1995. Suojajärjestelmä muuttui tuolloin lakisääteiseksi järjestelmäksi, josta ei saa poiketa asunnonostajan vahingoksi.
Lakisääteinen järjestelmä korvasi siihen asti käytössä olleen RS-järjestelmän, joka oli sopimuspohjainen järjestelmä ja jonka toimivuus perustui siihen, ettei yksikään järjestelmään kuuluva pankki luotottanut RS-sääntelyn piiriin kuulumatonta rakennushanketta.
Asuntokauppalakia uudistettiin laajasti vuonna 2005. Tällöin muun muassa mainittuja suojasäännöksiä muutettiin, jotta ne suojaisivat entistä paremmin rakentamisvaiheessa asunnon ostavia.
Mitä ajatuksia juttu herätti? Voit keskustella aiheesta 23.11. klo 23:een asti.
Lue lisää: