Korkojen nousu rokottaa nyt taloyhtiöitä, joilla on lainaa – kotitaloudet velkaantuneempia kuin koskaan

Taloyhtiöitä koetellaan nyt useasta eri suunnasta. Kevään aikana yleiset asumiskustannukset ovat nousseet, minkä lisäksi korot ovat ensimmäistä kertaa viime vuosikymmenen puolivälin jälkeen positiivisia. Talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen kertoo, että viime aikoina Kiinteistöliiton neuvontaan tulleet kyselyt ovat liittyneet pääasiassa nousseisiin asumiskuluihin, mutta myös nousevat korot on huomioitu.

– Kyllä se mietityttää, mutta vielä ei olla varsinaisesti huolissaan.

Myös Nordean taloyhtiöistä vastaava johtaja Maiju Hinno sanoo, että taloyhtiöissä korkojen nousuun on herätty. Yksi merkki siitä on kevään aikana kasvanut halukkuus korkosuojata myös taloyhtiölainoja.

– Toki edelleen vähemmän kuin henkilökohtaisia asuntolainoja.

Lue lisää: Asuntolainan korkosuojauksen suosio hyppäsi rajusti – asiantuntija kertoo milloin suojasta kannattaa maksaa

Taloyhtiölainalla tarkoitetaan taloyhtiön nimiin otettavaa lainaa, josta osakkeenomistajat vastaavat yhdessä. Tyypillisesti taloyhtiölainaa otetaan uudiskohteen rakentamiseen, mutta myös mittavien peruskorjausten tekemiseen. Taloyhtiölainaa voi olla yli 70 prosenttia asunnon hinnasta.

Vaikka taloyhtiölainat otetaan taloyhtiön nimissä, ne lasketaan kotitalouksien velaksi. Järvinen muistuttaakin, että taloyhtiölainan ehtoihin yksittäinen osakas ei pääse vaikuttamaan.

Jos mahdollista, joissakin tapauksissa osakkaan voikin olla järkevää maksaa oma osuutensa taloyhtiölainasta henkilökohtaisella lainalla. Toinen vaihtoehto on lyhentää lainaa vastikkeilla. Järvinen sanoo, että harkintaa tehdessä pitää punnita ainakin, millaisilla ehdoilla henkilökohtaisen lainan saa.

– Pitää miettiä, kumpi on taloudellisesti kannattavaa.

Finanssivalvonnan johtava riskiasiantuntija Torsten Groschup sanoo, että ylipäätään suomalaisten kotitalouksien velkaantuminen on huolestuttavaa ja että suomalaisten kotitalouksien velkaantumisaste on korkeampi kuin koskaan.

– Taloyhtiölainat ovat ylipäätään iso osa kotitalouksien velkaantumista.

Osalle asuntovelallisista korkojen nouseminen voi tulla yllätyksenä. Yllätyksiä voi olla edessä varsinkin tilanteessa, jossa uudiskohteen taloyhtiölainassa on pitkä lyhennysvapaa. Kun lyhennysvapaa päättyy ja korot nousevat, kulut nousevat merkittävästi – sadoilla tai jopa tuhansilla euroilla kuukaudessa.

Groschup sanoo, että korkotilanne nostaa huolta siitä, ovatko suomalaiset ymmärtäneet, kuinka suuria kuluja tulee, kun lyhennysvapaat päättyvät ja korot nousevat. Hän ei kuitenkaan usko, että ongelmat paisuvat suuriksi.

– Kuvittelisin, että on yksittäisiä kotitalouksia ja asuntosijoittajia, joille tulee hankaluuksia.

Hinnokaan ei usko, että laajassa mittakaavassa korkojen nouseminen aiheuttaisi suuria ongelmia. Silti hän suosittelee, että taloyhtiöissä varaudutaan asiaan.

– Nyt on aika pysähtyä ja käydä läpi taloyhtiön asioita, miten se (korkojen nousu) vaikuttaa tulevaisuudessa, Hinno sanoo.

Vuosi sitten keväällä Kiinteistöliitto selvitti, miten taloyhtiöt ovat varautuneet tuleviin korjaushankkeisiin. Kyselyyn vastanneesta 3 700 taloyhtiöstä noin kolmanneksessa kerättiin varoja tulevaa varten.

Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen Kuva: Kiinteistöliitto / Rousi Visions

Nordea teetti viime vuonna tutkimuksen, jonka mukaan moni suomalainen ei tiedä, minkä verran heidän taloyhtiöllään on lainaa. Moni ei myöskään osannut sanoa, miten taloyhtiö on varautunut korkojen nousuun.

– Jos ei ole tietoinen taloyhtiön veloista, nyt on hyvä aika selvittää, Hinno sanoo.

Syitä tietämättömyyteen voi olla useita. Järvinen sanoo, että jos osakas on itse maksanut taloyhtiölainansa pois, eikä käy aktiivisesti taloyhtiön kokouksissa, tämä ei välttämättä tiedä, ovatko naapurit maksaneet omat osuutensa.

– Tiedän, minkä verran ihmiset osallistuvat yhtiökokouksiin, niin ei se varsinaisesti yllättänyt.

Hinno sanoo, että taloyhtiölainan myöntämisessä pankki katsoo aina yhtiön omistajakantaa. Jos suuri osa yhtiön osakkeista on keskittynyt pienelle joukolle ihmisiä, ei kyseessä ole enää asukasomisteisen taloyhtiön, vaan sijoittamisen rahoittaminen.

– Jos omistus on hyvin keskittynyt ja yhdelle omistajalle tulee maksuvaikeuksia, sillä on vaikutuksia taloyhtiön maksukykyyn.

Hän sanoo, että jos omistus on keskittynyt, lainan saaminen voi olla kalliimpaa. Taloyhtiön omistus arvioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti. Omistajarakenteen lisäksi vaikuttaa muun muassa taloyhtiön sijainti, koko ja ikä. Lisäksi Hinno korostaa taloyhtiön remonttihistoriaa.

– Remontoimattomuus on riski.

Nordean taloyhtiöistä vastaava johtaja Maiju Hinno Kuva: Nordea

Vastuu taloyhtiölainasta ei pääty siihen, että maksaa oman osuutensa pois. Periaatteessa on mahdollista, että maksuvelvollisuudet jäävät muiden osakkaiden harteille, jos yksi osakkaista ajautuu maksukyvyttömäksi. Ennen sitä taloyhtiöllä on kuitenkin vaihtoehtoja, eikä velkataakka automaattisesti kaadu muiden osakkaiden päälle. Jos normaalit perintätoimet eivät auta, taloyhtiö voi ottaa asunto-osakkeen haltuunsa, vuokrata asuntoa ja pyrkiä kattamaan vuokratuloilla vastikerästejä.

– Sekään ei hetkessä käy, ja siltä ajalta vuokratulot jäävät saamatta. Pahimmillaan se saattaa tulla kalliiksi muille osakkaille, Groschup sanoo.

Mihin asunnon ostajan kannattaa sitten kiinnittää huomiota? Nordean Hinno sanoo, että ensinnäkin katse kannattaa kohdistaa pintoja syvemmälle eli taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen, remonttihistoriaan ja tuleviin remontteihin. Lisäksi kannattaa selvittää, mikä on osakekohtainen osuus taloyhtiön veloista, vastikkeiden suuruus ja kuinka paljon taloyhtiöllä on velkaa.

– Eli ei katsota ainoastaan ostettavan osakkeen kuntoa, vaan aidosti koko kiinteistöä.

Järvinen sanoo, että asunnon ostajalla pitää olla tarkkaan tiedossa, mitä kaikkea asumiskustannukset sisältävät, jotta välttyy yllätyksiltä. Jos jokin asia on epäselvä, siitä kannattaa ottaa selvää.

– Jos mikään asia mietityttää, pitää kysyä.